Alles über die baugenehmigung auf Mallorca

Baugenehmigung auf Mallorca: WIE SIE DIESE DREI FEHLER VERMEIDEN WENN SIE AUF MALLORCA SELBER BAUEN UND NICHT OHNE BAUGENEHMIGUNG DASTEHEN MÖCHTEN.

Haus bauen auf Mallorca - wie Sie diese drei Fehler beim Hausbau auf Mallorca vermeiden — Haus bauen auf Mallorca - wie Sie diese drei Fehler vermeiden.

Ein Haus selber bauen auf Mallorca ist für immer mehr Menschen eine Alternative zum teuren Immobilienmarkt auf Mallorca.

Denn Sie sparen beim Hausbau auf Mallorca bares Geld.

Aber anders als bei einem fertigen Ferienhaus gilt es beim eigenen Hausbau eine Reihe von Vorschriften zu beachten.

In diesem Artikel stellen wir die drei größten Fehler beim Hausbau auf Mallorca vor, und wie Sie diese vermeiden können.

Ein Horror für jeden Bauherren: man hat das Grundstück gekauft, bekommt aber keine Baugenehmigung. Ein Totalverlust. Oder: man hat eine Baugenehmigung, der Bau wird aber stillgelegt. Von der Gemeinde. Oder: man hat eine Baugenehmigung. Aber die Baukosten explodieren und man wird nie fertig.

Nicht nur, daß dann der Traum von der Finca geplatzt ist. Sondern man hat auch viel Zeit und Geld in ein Grundstück investiert, was nun unwiederbringlich verloren ist. Passiert Ihnen nicht? Vorsicht ist angebracht. Ganze Generationen von Deutschen auf Mallorca hatten das Gleiche gedacht!

Mein Name ist Christoph Albeck.

Während meiner Zeit als Berater habe ich auf der Insel viele solche Fälle kennen gelernt. Natürlich gibt es viele deutsche Firmen auf Mallorca. Vom deutschen Makler über den deutschen Steuerberater und Anwalt bis zur deutschen Baufirma. Das bedeutet aber nicht automatisch, daß Sie dort besser betreut werden als bei einer spanischen Firma. Denn Baurecht ist nun einmal spanisch. Und Spanier können oftmals mit der spanischen Bürokratie besser umgehen. Das wird Ihnen jeder bestätigen, der schon einmal Einblick in die spanische Verwaltungspraxis nehmen durfte.

Mit diesen drei einfachen Tipps aus meiner Praxis möchte ich Sie vor den schlimmsten drei Fehlern beim Bauen auf Mallorca warnen. Denn Bauen auf Mallorca ist wirklich sehr profitabel. Aber hat auch seine Tücken. Also gilt: Bauen auf Mallorca will gelernt sein!

Baugenehmigung IST GEMEINDESACHE

Hier auf dem Bild eine Baugenehmigung der Gemeinde Llucmajor auf Mallorca. Eine Licencia de Obra unterscheidet sich in die "Obra Mayor" und "Obra Menor". Oft müssen Bauherren auf Mallorca viele Jahre auf eine solche Baugenehmigung warten.

Im folgenden Artikel lesen Sie, warum der Kauf von Bauland noch lange kein Freibrief für eine Baugenehmigung ist. Und warum die Gemeinde in die verschiedenen Institutionen auf Mallorca eingebunden ist und nicht machen kann, was sie will. Sie erfahren, welche Voraussetzungen noch gegeben sein müssen, damit Bauland auch bebaubar wird. Und was von anderen Bodenarten wie "suelo rústico" und "suelo urbanizable" zu halten ist.

Außerdem: selbst wenn die Licencia de Obra erteilt wurde, heißt das noch lange nicht, daß der frisch gebackene Bauherr oder die frisch gebackene Bauherrin anfangen kann, zu bauen. Das Architektenteam muß die Ausführungsplanung einreichen, die Mediciones errechnen und Kostenvoranschlägen bei Baufirmen einholen. In der Regel empfiehlt es sich, einen Projektmanager wie Cala Pi Homes einzusetzen, um alle notwendigen Schritte zu koordinieren. Das betrifft auch Themen wie Steuern, Finanzierung und Versicherungen. Damit der Bau später nicht von der Gemeinde stillgelegt wird.

Die Horror Vorstellung eines jeden Bauherren: Sie bekommen von der Gemeinde keine Baugenehmigung. Ihr ganzes Geld ist weg. In einem wertlosen Grundstück.

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen Bauland und dürfen niemals darauf bauen.

Was sich schräg anhört, ist der absolute Horror für schätzungsweise Tausend Ausländer jedes Jahr.

Dazu muß man wissen:

Auf Mallorca gibt es „suelo urbano“, „suelo urbanizable“ und „suelo rústico”. Diese drei Unterscheidungen sind wichtig. Denn sie geben einen ersten Hinweis darauf, ob man bauen darf oder nicht.

Suelo urbano ist städtischer Baugrund. Aber auch in Siedlungen an der Küste und in Dörfern im Landesinneren bezeichnet diese Bodengattung: hier darf gebaut werden.

Toll oder? Dann kann ich ja gleich anfangen zu bauen?

So leicht ist es leider nicht; ob und wann gebaut werden darf, bestimmt immer noch die Gemeinde. Und die wird konditioniert: über die politischen Parteien, die in der Gemeinde das Sagen haben. Und über die handelnden Personen im Baudezernat. Die sprichwörtlich auch Wollen müssen.

Aber darüber hinaus gilt: die Gemeinde darf auch nicht jeden Bauantrag einfach so genehmigen. In der „cédula urbanística” wird festgelegt, in welchen Grenzen gebaut werden darf. Und die übergeordnete Instanz, die Inselregierung “Consell de Mallorca”, kontrolliert die Gemeinden immer dann, wenn ein über-regionales Interesse besteht. Das kann zum Beispiel sein: Wasserverbrauch oder öffentliche Sicherheit,

Nur ein Beispiel unter vielen: im Herbst 2018 kam es zur Flutkatastrophe in Sant Llorenç. Dabei wurden auch illegal errichtete Fincas vernichtet und es kam zu Todesopfern. Seitdem werden alle Bauanträge, die in sogenannten “Torrentes” liegen, an die Abteilung “recursos hídricos” des Consell de Mallorca verwiesen. Und dabei ist überhaupt nicht klar, welche Grundstücke innerhalb eines Torrentes liegen und welche nicht. Beispiel gefällig? In Palma liegen ganze Stadtteile innerhalb eines Torrente. Der Torrente Gros ist einer der heikelsten von ganz Mallorca und ist praktisch unbekannt. Und mit Wohn- und Industriegebieten bebaut.

Letztendlich gibt es in jeder Gemeinde auf der Insel Torrente, innerhalb derer gebaut wurde und auch noch gebaut wird.

Institutionenwirrwar besser verstehen: hier am Beispiel Gewässerschutzamt.

Auf dieser Karte sind alle Torrentes auf Mallorca eingezeichnet; aber Achtung: derzeit kommen immer noch neue Torrentes und damit Bauverbotszonen hinzu. Wenn Sie ein Grundstück in einem betroffenen Gebiet haben und noch über keine Baugenehmigung verfügen, kann es sein, daß Sie niemals eine Baubewilligung bekommen werden.

Außerdem kann es sein, daß Ihre Parzelle nicht an das Abwassersystem angeschlossen ist; auch dann müssen Sie einen Antrag bei Recursos hídricos stellen. Diesen Antrag können Sie nur noch online und unter diesem Link stellen:

https://www.caib.es/seucaib/es/tramites/tramite/3471297

Sind alle Stolperfallen umgangen und es geht immer noch nicht weiter mit dem Bauantrag, liegt es vielleicht an “Costas”? Diese dritte Institution, die beim Bauantrag mitzureden hat ist die Behörde Costas, welche dem Umweltministerium in Madrid untersteht. Für große Aufregung sorgte diese Behörde im Jahr 2007, als ganze Bereiche von Palma für „illegal“ erklärt wurden

https://www.diariodemallorca.es/palma/1603/cort-suspende-licencias-obra-costa-nuevo-deslinde/280668.html

Aber Costas ist immer ein Thema, nach wie vor. Vor allem bei Anträgen auf Umbau und Renovierung von bestehenden Gebäuden. Denn die liegen ja innerhalb der Küstenschutz Zone.

Neben den Abteilungen Recursos hídricos und Costas kann aber auch die Abteilung Plan General sowie Plan Territorial einer Baugenehmigung im Wege stehen. Der Plan wurde erstmalig 2004 verabschiedet und beschränkt das Wachstum der Gemeinden hinsichtlich der Wohnwirtschaft. Hier der link zur entsprechenden Stelle:

https://www.conselldemallorca.cat/info-pub-ut?id_section=6973&id_class=19163&id_parent=19162

Insofern ist es auch für uns von Cala Pi Homes immer ein Festtag, wenn eine neue Baugenehmigung kommt. Es ist jedesmal wie ein Geburtstag. Und die Geburtsstunde für eine neue Finca auf Mallorca. Als Projektmanager.

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So kommen Sie sicher zur Baugenehmigung auf Mallorca

Bauen ist für Mallorca neben Tourismus die Haupt-Einnahmequelle. Bestimmt kennen Sie die deutschen Immobilienmakler, die es in mittlerweile (fast) jedem Ort gibt. Darüber hinaus gibt es aber auch deutsche Steuerberater, deutsche Anwälte, deutsche Hypothekenbanken und deutsche Baufirmen. Und natürlich deutsche Architekturbüros und Projektmanager. Aufgrund der Komplexität eines Immobilienprojekts verstehen wir uns als Handwerker im Kundenauftrag. Wir verkaufen Grundstücke mit bestehender Baugenehmigung. Das ist unser Job.

Die wahre Geschichte von Jörg Meier zur Baugenehmigung auf Mallorca

Hier zu meiner wahren Geschichte, die Grund für meine drei Ratschläge zum selber Bauen auf Mallorca ist:

Der Fall von Jörg ist typisch. Und ich möchte ihn schildern, weil er exemplarisch für tausende ähnlicher Fälle steht. Aber auch, weil er - anders als leider viel zu viele Einzelfälle - ein Happy End hat. Jörg und ich sind in dieser schweren Zeit beste Freunde geworden. Und haben sein erstes Projekt mit Erfolg zu Ende gebracht. Und zwar so gut, daß Jörg wieder baut. Als sein eigener Investor.

Unternehmer Jörg Meier (Name von der Redaktion geändert) ist verheiratet und hat drei Söhne. Die Firma aus der Automobilbranche lief die letzten zehn Jahre gut. Die Insel kannte man von gemeinsamen Urlauben. Und der Traum von der eigenen Finca war schon lange da, nicht zuletzt auch deshalb, weil immer mehr Bekannte aus dem Raum Köln / Bonn auch schon ein Ferienhaus auf Mallorca hatten. Man wollte jetzt nachziehen. Angesichts der hohen Preise für Fincas beschloß Jörg, lieber ein Grundstück zu kaufen und selber zu bauen. Damit konnte man nach seiner Kalkulation leicht 30% bis 40% sparen.

Exkurs zu den Immobilienpreisen auf Mallorca: gebrauchte Immobilien sind wirklich teurer als selber neu bauen. Aber der Preisvorteil beträgt meiner Erfahrung nach eher 25% bis 30% als 40%. Das liegt weniger am Baugrund, sondern an den "weichen" Kosten, die in den meisten Projekten stecken.

Zurück zu Jörg Meier. Natürlich liegt seine Finca auf suelo rústico. Das ist ja bei den meisten Fincas so. Zumindest solange sie noch nicht gebaut sind. Denn bestehende Fincas werden häufig von der Gemeinde in “urbano” getauscht, damit die Gemeinde dann höhere Grundsteuern verlangen darf. Lassen Sie sich also nicht verwirren, wenn Ihnen der Finca-Nachbar sagt, seine Finca sei "urbano". Das kann durchaus so sein. Aber mit Sicherheit wurde das Bauland erst nach der "Final de obra", der Bauabnahme durch die Gemeinde, als urbano eingestuft.

Ich möchte die Geschichte hier ein wenig kürzen. Aber die sechs Jahre Wartezeit auf die Baugenehmigung haben gewaltig an den Nerven gezerrt. Immer wieder wurde Jörg mitten unter der Woche angerufen: er solle ganz schnell auf die Insel kommen, um ein weiteres Dokument zu unterschreiben, welches man jetzt noch bei der Gemeinde einreichen sollte. Jörg ärgerte sich schon lange, daß man so blauäugig gewesen war und als Ehepaar mit spanischer NIE gekauft hatte. Nicht nur, daß so immer beide fliegen mußten und die Söhne dann unter der Woche woanders untergebracht werden mussten. Nein, alle Ausgaben waren auch Privatvergnügen. Wenn das Grundstück innerhalb einer SL gewesen wäre, könnte man diese Ausgaben als Firmenkosten verbuchen.

Mittlerweile war Jürgen ein Experte im Steuerrecht zwischen Deutschland und Spanien. Er kannte mittlerweile auch die Vorzüge einer GmbH & Co KG beim Immobilienbesitz in Spanien.

Wie gesagt, nach vier Jahren lag die Baugenehmigung vor. Man bezahlte die Gebühren und beauftragte den Bauunternehmer vor Ort.

Der Bauantrag durch die Instanzen: auch nach der Erteilung der Baugenehmigung droht die Behörde mit Einspruch. Und einem Baustopp.

Zum Glück sieht es nicht immer so aus, wenn ein Bauherr das Bauamt der Gemeinde auf Mallorca besucht, um seinen Bauantrag zu stellen. Sie haben eine Baugenehmigung, dürfen aber trotzdem nicht bauen? Oder aber: Ihre Baustelle wird von Amts wegen stillgelegt?

Leider berechtigt die Baugenehmigung alleine nicht zum Bauen. Spätestens wenn die licencia de obra vorliegt, muß der Architekt der Gemeinde eine Ausführungsplanung zukommen lassen, ein sogenanntes „proyecto de ejecución”. Außerdem braucht man ein „estudio de seguridad“, und natürlich die notwendigen Versicherungen.

Baugenehmigung auf Mallorca: die Ausführungsplanung

Vom Render zum fertigen Objekt. Warum die Ausführungsplanung so wichtig ist obwohl sie wirklich niemandem richtig Spaß macht. Die Baugenehmigung liegt vor. Mit Stempel der Gemeinde. Die sogenannte „licencia de obra“ ist ganz wichtig. Aber leider berechtigt sie nicht zum Bauen. Spätestens wenn die licencia de obra vorliegt, muß der Architekt der Gemeinde eine Ausführungsplanung zukommen lassen, ein sogenanntes „proyecto de ejecución”. Außerdem braucht man ein „estudio de seguridad“, und natürlich die notwendigen Versicherungen.

In der Ausführungsplanung wird nicht nur der Bau in alle notwendigen Teilschritte unterteilt. Es werden auch alle Kosten errechnet. Und zwar alle Kosten. Kosten für Notar, Register, Architekt, technischer Architekt. Kosten für den Sicherheitsplan, für die Versicherungen. Hier muß der private Bauherr der für sich selber baut die Frage beantworten, ob er wirklich ohne den "seguro decenal de daño" auskommt oder ob er die 10 Jahres Bau-Leistungs-Versicherung nicht lieber doch abschließt.

Sie glauben, Ihr Architekt denkt an all das? Meine Erfahrung beim Bauen in Spanien ist eine Andere. Die Bauvorschriften sind grundsätzlich schon komplex und unterscheiden sich dann auch noch von Gemeinde zu Gemeinde...

Ein Architekturbüro auf Mallorca sollte natürlich die ganze Palette von Dienstleistungen anbieten. Aber die Entwicklung von Baugrundstücken kann nicht nur Aufgabe des Architekten sein. Hier muß man genauso eine gut eingespielte "Gestoría" wählen. Denn die kann eine viel bessere Verbindung zur Gemeinde aufbauen als ein Architekturbüro. Und natürlich kommt es auf die Wahl des richtigen Projektmanagers (zum Beispiel Cala Pi Homes, aber auch APM in Santa Ponsa) an.

Ein Projektmanager hilft Ihnen neben der Koordination des Bauvorhabens (die ja immer in räumlicher Nähe zum Objekt erfolgen muß) auch bei den Themen Steuern und Finanzierung sowie beim Thema der Bauabnahme.

Baugenehmigung auf Mallorca: die Bauabnahme Final de Obra

Die Bauabnahme heißt auf spanisch "Final de Obra" und unterscheidet in die Final de Obra der Architekten und in die Final de Obra der Gemeinde. Hier im Bild ein Auszug aus der achtseitigen Bauabnahme von Architekt, technischem Architekt und Baufirma, abgestempelt durch die Architektenkammer in Palma.

Nur wenn die Bauabnahme vorliegt, kann die Wohnbarkeitsbescheinigung, die "Cédula de habitabilidad" beantragt werden.

Und die ist nötig, um Strom und Wasseranschluß zu bekommen. Viele Bauherren leben jahrelang ohne Bauabnahme mit Baustrom oder autark. Das Problem: ohne Bauabnahme kein Verkauf. Oder ein Verkauf mit einem deutlichen Preisabschlag.

Die Bauabnahme der Gemeinde muß vom Bauherren beantragt werden, aber die Gemeinde lässt sich viele Monate Zeit, diese Abnahme dann auch vor Ort durchzuführen. In dieser Zeit dürfen Sie aber bereits in Ihrer Finca leben.

In einem letzten Schritt erklären Sie notariell die Bauabnahme, damit Ihr Haus im Grundbuch eingetragen wird.

Bedingt durch lange Wartezeiten auf die Baugenehmigung: die sprichwörtliche Explosion der Baukosten.

Wieviele Bau-Ruinen stehen auf Mallorca? Tausende. Die Gründe sind vielfältig. Aber der mit Sicherheit wichtigste Grund sind explodierte Baukosten. Lieber ein Ende des Schreckens statt ein Schrecken ohne Ende. Aber was können Sie dagegen unternehmen?

Wenn die Kosten aus dem Ruder laufen, platzt nicht nur der Traum von der Finca, sondern häufig auch die Ehe. Finanzielle Probleme beschränken sich dann nicht mehr nur auf die Insel. Sondern sie bringen ein ganzes Leben durcheinander.

Um die Kosten zu deckeln entscheiden sich ein paar wenige Bauherren, statt einem Massivhaus ein Fertighaus zu bauen. Ein Massivhaus bei einem auf Mallorca ansässigen Bauunternehmen hat den Vorteil, daß in Übereinstimmung mit den örtlichen Bauvorschriften (Insider kennen die Problematik der "normativa"!) gebaut wird. Eine exklusive Villa kann auch auf Mallorca mit deutschen Bauunternehmen gebaut werden. Es gibt einige deutsche Baufirmen auf der Insel. Gerne stelle ich Ihnen den Kontakt her.

Wenig spricht deshalb für ein Fertighaus. Gerade wenn man eine Luxusimmobilie baut wird immer noch massiv gemauert. Wir haben allerdings auch schon ein Fertighaus bauen lassen und es dann mit lokalen Materialien (materiales autóctonos) veredelt. Es sah am Ende wie eine typische Mallorca Finca mit Pool aus und macht den Eigentümer auch heute noch glücklich, weil die Finca über atmungsaktive Wände und eine kontrollierte Be- und Entlüftung nach deutschem Standard verfügt. Da die Bauherrin Pollen-Allergikerin ist, macht das ganz besonders viel Sinn!

Meine Empfehlung: machen Sie es von der Architektur abhängig. Ein Fertighaus ist grundsätzlich standardisiert und hat dann Qualitäts-Vorteile. Der Preis ist allerdings höher als beim Massivbau, auch wenn es mittlerweile neben Luxhaus auch spanische Fertighaus-Hersteller gibt. Einen Überblick finden Sie hier.

Meine Erfahrungen beim Bauen auf Mallorca legen aber nahe, mit lokalen Bauunternehmen zu arbeiten. Und vereinbaren Sie die Modalität "schlüsselfertiges Bauen". Zum Beispiel mit der mallorquinischen Baufirma aus Llucmajor, Gabriel Tomàs. Aber auch Wolfgang Dressler und Partner, mit dem wir schon einige Projekte sehr zufriedenstellend realisiert haben.

Nach der Baugenehmigung bekommen Sie keine Bauabnahme. Wie Sie vermeiden, ohne Strom und Wasser dazusitzen.

Achten Sie auf Ihre Fristen! Sobald Sie die Baugenehmigung der Gemeinde erhalten: tragen Sie sich alle Fristen in Ihren Kalender ein. Eine Baugenehmigung muß innerhalb von 60 Tagen bezahlt werden. Klingt nach einer langen Zeit? Nicht auf Mallorca. Nicht, wenn Sie erst nach 60 Tagen Wind davon bekommen, daß Ihre Baugenehmigung da ist. Und wenn Sie fristgerecht bezahlt haben und fristgerecht Ihr Ausführungsprojekt eingereicht haben:

Natürlich können Sie eine Verlängerung beantragen. Aber das kostet. Und zwar erheblich. Geld, was Sie vermutlich nicht eingeplant haben. Aber da müssen Sie jetzt durch. Schließlich wollen Sie ja nicht auf einer Bauruine sitzen bleiben?

Zurück zu Jörg und seinem Traumhaus: sehr schnell, schon mit der Fertigstellung des Finca-Rohbaus war klar, daß die Baukosten völlig aus dem Ruder liefen. Jörg kam das immer mehr „spanisch“ vor. Die Baukosten explodierten geradezu. Und damit endet der erste Akt. Streit brach aus, Beziehungen zerbrachen. Der Bau wurde stillgelegt. Nach mehr als sechs Jahren traf ich Jörg zufällig auf dem Flug nach Palma. Ich hatte ihn seinerzeit bei seiner Baufinanzierung beraten, aber mangels Baugenehmigung war es ja nie zu einem Abschluß gekommen. Ich erkannte Jörg im Flieger, setzte mich neben ihn und fragte ihn nach seinem Bauprojekt. Und den folgenden Wochen arbeiteten wir gemeinsam alles auf, was liegen geblieben war. Und wir konnten die Finca fertigstellen und verkaufen.

Damit Ihnen das nicht passiert: verlangen Sie vom Architekten eine Ausschreibung mit „mediciones“, mit den „echten“, realen Werten einer Ausschreibung. Die weitaus meisten Architekten setzen die Kosten viel zu niedrig an. Was erst einmal wie ein Widerspruch klingt (immerhin wird der Architekt aufgrund des Gesamtbudgets bezahlt, also der Höhe der Baukosten nach), findet seine Logik in der Gebührenstruktur der Gemeinde. Gerne dazu mehr in einem persönlichen Gespräch.

Werden aber die mediciones nicht berechnet, ist auch jeder Bauvertrag mit dem Bauunternehmer Makulatur.

Die Lösung Ihres Problems: Projekte mit bestehender Baugenehmigung von Cala Pi Homes

Sie wollen immer noch selber bauen? Dann haben wir die Lösung für Sie!

Denn Cala Pi Homes kennt die Probleme von Bauherren. Und deshalb kaufen wir Bauland. Und setzen ein Projekt darauf. In unserem Katalog finden Sie einen Überblick über Doppelhäuser, Villen und Fincas.

Außerdem erhalten Sie von uns klare Aussagen: was kostet eine Finca auf Mallorca eigentlich zusätzlich zu den ganz normalen Baukosten? Fordern Sie unsere Excel Tabelle zu den Baukosten an. Oder aber:

Fordern Sie unsere Liste mit verfügbaren Meerblick Grundstücken an. Inklusive Baugenehmigung, Ausführungsprojekt und Sicherheitsplan. Inklusive verhandeltem Kostenvoranschlag der besten Bauunternehmen der Insel. Von Cala Pi Homes.

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