Kaufabwicklung Immobilienkauf Mallorca

Abwicklung Immobilienkauf Mallorca: Blick auf Palma
Abwicklung Immobilienkauf Mallorca: Blick auf Palma
Mallorca Immobilien als Zweitwohnsitz liegen im Trend. Gerade unter DAX-Vorständen gehört es mittlerweile zum guten Ton, seine eigene Villa auf Mallorca zu haben und die mit einer traumhaften Party einzuweihen. Die meisten Vorstände werden diesen Artikel nicht lesen müssen, schließlich bezahlen sie Berater. Natürlich dürfen die dann gerne diesen Artikel lesen. Und alle anderen, Geschäftsführer von Firmen und Selbständige, leitende Angestellte und Ruheständler, können anhand unserer Checkliste die Abwicklung ihres Immobilienkaufs ruhigen Gewissens selbst steuern.

Reservierung, Optionsvertrag, Escritura: in drei Schritten zur Mallorca Immobilie

Nehmen wir an, Sie haben ihr Wunschobjekt gefunden. Dann sollten Sie sich auf jeden die Unterschiede kennen zwischen
  • Einer Neubauwohnung in Eigentumsgemeinschaft
  • Einer gebrauchten Wohnung in Eigentumsgemeinschaft
  • Einer Neubau-Doppelhaushälfte (in Eigentumsgemeinschaft)
  • Einer gebrauchten Doppelhaushälfte (in Eigentumsgemeinschaft)
  • Einem freihstehenden Einfamilienhaus neu oder gebraucht
  • Einer Finca neu oder gebraucht
Sie sind sich nicht sicher, wo die Unterschiede liegen? Im Wesentlichen bestimmt sich die Art der zu zahlenden Steuer danach, ob das Objekt neu oder gebraucht ist. Das Prozedere der Eigentumsübertragung hingegen wird bestimmt von der Art des Bodenrechts (urbano und rural) sowie der Eigentümerschaft (100% Eigentum oder Gemeinschaftseigentum).

Der Reservierungsvertrag: Sie kaufen sich Zeit für eine Prüfung der Unterlagen

Der Reservierungsvertrag ist ein vernünftiges Konstrukt, um sich Zeit zu kaufen. Zeit, um einen Optionsvertrag oder Contrato de Arras zu erstellen. Beim Reservierungsvertrag hinterlegen Sie eine Summe von 5.000 EUR per Kreditkarte oder durch Sofortüberweisung. Damit bekommen Sie 14 Tage Zeit, um die notwendigen Unterlagen anzufordern, gegebenenfalls einen Anwalt einzuschalten und die Finanzierung des Immobilienkaufes zu durchdenken. Wir arbeiten immer mit einem Reservierungsvertrag, weil es unserer Ansicht nach eine noble Geste des Verkäufers ist, nicht sofort 10% zu vereinnahmen, ohne dass das Objekt ordentlich geprüft wurde. Die 5.000 EUR verbleiben übrigens bei Cala Pi Homes und gehen nicht an den Verkäufer. Sollte es nach 14 Tagen nicht zu einem Optionsvertrag kommen weil das Objekt die due dilligence nicht passiert hat, dann wird die hinterlegte Gebühr anstandslos an Sie zurück bezahlt.

Der Optionsvertrag oder contrato de Arras

Allgemein wird in Spanien mit einem Optionsvertrag oder auch contrato de arras das Objekt über einen Zeitraum von drei Monaten vom Markt genommen und für den „Optionsnehmer“ reserviert. Der „Optionsgeber“ ist der Verkäufer. Im Sprachgebrauch hat sich auf deutsch der Name Optionsvertrag durchgesetzt, auch wenn es heute eigentlich nicht mehr richtig ist. Grund ist Folgender: die Optionsprämie wäre in Spanien zu versteuern. Das macht aber niemand. Anwälte raten deshalb davon ab, einen „Contrato de Opción de CompraVenta” zu schließen. Damit man nicht gleich bei seinem ersten Rechtsgeschäft in Spanien Steuerhinterziehung begeht!
Aus vorgenannten steuerlichen Gründen hat sich der Contrato de Arras durchgesetzt, wenngleich in der (übrigens NICHT maßgeblichen deutschen Übersetzung) dann immer noch „Optionsvertrag“ steht.
Im Contrato de Arras werden 10% des Kaufpreises als Prämie dafür bezahlt, dass der Optionsnehmer das Objekt kaufen darf. Achten Sie unbedingt auf die Klausel, daß dieses Recht übertragbar sein soll. Oft möchte der Käufer nämlich seine Kinder und seinen Ehepartner mit ins Grundbuch nehmen. Schon alleine, um Steuern zu sparen. Wird die Klausel der Übertragbarkeit „vergessen“, kann dies zu empfindlichen Nachteilen führen.

Vorbereitung Notartermin: notwendige Unterlagen

Die folgende Checkliste zeigt Ihnen, welche Unterlagen Sie dem Notar vorlegen sollten, damit dieser alles prüfen kann und eine sogenannte „Escritura de Compraventa“ vorbereiten kann.

Checkliste: Unterlagen für den Notartermin

  • certificado de costas 
  • Cédula de habitabilidad  
  • Nota registral 
  • Final de obra 
  • Stromrechnung  
  • Wasserrechnung 
  • IBI (Grundsteuer) 
Beim Notartermin treffen sich Verkäufer, Käufer und Makler. Der Notar verließt die Urkunde. Dafür müssen Sie Ihren Ausweis (Personalausweis oder Reisepass) und die spanische Steuernummer NIE mitbringen. Wenn Sie in Vollmacht handeln, bringen Sie selbstverständlich auch die übersetzte und apostillierte Übersetzung derselben mit.
Die Escritura gliedert sich in drei wesentliche Teile: die Benennung der erscheinenden Personen, die Benennung der Liegenschaft und die Bezahlung des Kaufpreises. 
Wichtig zu wissen: in Spanien bezahlen Sie bereits beim Notar. Der Eigentumsübergang fällt zusammen mit der Bezahlung. 

Viele Notare bieten die Möglichkeit, daß Sie den Kaufpreis auf dem Notaranderkonto hinterlegen. Dann sorgt der Notar für die notwendigen Bankschecks. Es ist zwar keine Vorschrift, daß mit spanischen Bankschecks bezahlt wird, aber es macht den Beweis der Zahlung einfacher. Sie können aber auch per Überweisung bezahlen. Aber wichtig: sobald Sie nicht am Notartermin bezahlen sondern eine aufschiebende Wirkung der Zahlung vereinbaren, sind zustätzliche Steuern für die Stundung fällig!

Die Bezahlung des Kaufpreises muß belegt werden. Bringen Sie also die Überweisungsbelege der bereits bezahlten Reservierungs- und Optionsgebühr mit. Aus diesem Überweisungbeleg muß sowohl das Konto (IBAN) des Senders als auch das Konto (IBAN) des Empfängers heraus hervorgehen. Diese Daten werden vom Notar an das Finanzamt zwecks Geldwäsche-Überprüfung gesendet!

Sobald Sie die Escritura unterschrieben haben und die restlichen Schecks verteilt haben, erhalten Sie die sogenannte „carta de pago“ und Sie bekommen die Schlüssel überreicht. Herzlichen Glückwunsch! Sie sind Eigentümer einer Immobilie auf Mallorca!


Nachgang zum Notartermin: Bezahlung der Steuern und Versicherungen

Es ist empfehlenswert, trotz der entstandenen Euphorie über den erfolgreichen Immobilienkauf sofort eine Gebäudeversicherung abzuschließen. Viele Agenturen kommen direkt zum Notar, damit das schöne neue Haus auf Mallorca sofort versichert wird. Außerdem tickt ab Notartermin die Uhr für die Bezahlung der Steuern. Am einfachsten beauftragen Sie damit die Gestoria, welche mit dem Notar zusammenarbeitet.